Sezóna v době koronaviru 🙃

Je polovina října a léto bude pomalu končit. Ještě stále je přes den kolem 27 stupňů, k tomu vždy modré nebe a zlatavé pláže. Pořád jíme venku a sedíme ve stínu. Ale turisté už jezdí většinou jen na víkendy. Měsíc už je škola a dovolené skončily. 

Hlavní sezóna je za námi a můžeme se pustit do hodnocení. A překvapivě to nepadlo vůbec špatně! Ve finále naši klienti uvidí nějakých 5% – 7% provozního zisku za rok i v době koronakrize! A pokud počítáme zpátky v korunách, tak klidně o dalších 10% víc na kurzu Kč k euru. 

Obsazenost přes červenec, srpen byla nad očekávání, kolem 65% a za dvojnásobné ceny proti mimosezóně. Ani červen a září nebyly špatné měsíce.

Jasně, v hlavní sezóně bývá normálně obsazenost 95%. Jaro už v budoucnu nikdo nevypne a zahraniční turisté se opět vrátí. Takže se máme na co těšit. Výsledky v normálních letech budou klidně dvojnásobné.

Teď v říjnu máme plně obsazené víkendy, na 100%. Přes týden je to slabší, ale to je celkem v rámci normálu. Listopad bude trochu slabší a prosinec naopak silnější. To tu jsou krásné vánoční víkendy na které jezdí do El Puerta spousta turistů.

Roční čistý příjem bude letos zhruba 4,000 – 7,000 EUR na jeden byt/apartmán, což vzhledem k okolnostem považuji za velmi slušný výsledek.

Hodnota investice také roste. V letošním roce, září 2019 / září 2020 poklesly ceny nemovitostí jen v Madridu a Barceloně, naopak u nás na jihu máme meziroční nárůst kolem 7%.

Právě teď, po letní sezóně je nejlepší doba pro nákup nemovitosti. Od října do února se dobré nabídky se objevují častěji než v jiných obdobích.

Investiční byt ve výborné lokalitě se dá stále pořídit od cca 1.300 EUR/m2. Jedná se zpravidla o 3+1 nebo 4+1 o rozloze od 65 m2 za ceny 85,000 – 100,000 EUR. V centru, cca 1 kilometr od pláže, s bary, restauracemi a obchody v okolí bytu.

Na realitním trhu je patrné, že ceny, za které jsme nakupovali ještě vloni se už letos neobjevují. A příští rok to nebude jiné. Byt je možné financovat i hypotékou až do 60% ceny.

Pokud vás investice do realit v jižní Andaluzii zajímá, ozvěte se. Něco vymyslíme a navíc se o všechno postaráme.

Oldřich Karas

Historické centrum, pláže, gastronomie, víno, okolí – podívejte se!

Objevil jsem pěkné video věnované překrásnému městu na jihu Španělska – El Puerto de Santa María.

Ti z vás, kteří již zde s naší pomocí investují nebo se u nás na jihu již byli podívat určitě poznají většinu záběrů.

A ostatním, kteří ještě El Puerto neznají, se doporučuji podívat. Video ve dvanácti minutách projde nejzajímavější místa z města i okolí, včetně tipů na gastro zážitky, místní víno i tipy na volnočasové aktivity.

Video je ve španělštině, snad to příliš nevadí. Záběry myslím nepotřebují další komentář, vše je odsud z místa, od nás z jihu.

Co říkáte, stojí za návštěvu? Anebo i za něco víc? Zavolejte, napište, něco vymyslíme.

Oldřich Karas

👍 Andaluzie byla a je nejméně zasaženou autonomní oblastí

🥇 El Puerto de Santa María nejméně zasaženým městem v provincii

Andaluzie spolu s Kanárskými ostrovy patřila a patří k nejméně postiženým oblastem Španělska. A v provincii je nejméně postiženým městem stotisícové El Puerto de Santa María s celkem 55 případy onemocnění Covid-19 a jediným úmrtím. To je daleko méně než třeba ve Středních Čechách a zhruba 2,5x méně než v Praze.

V průběhu místní  karantény jste se nás opakovaně ptali, znepokojeni ze zpráv o Španělsku, jaká je u nás situace, jestli jsme v pořádku a podobně. Tady na jihu se vážně žádné drama nekonalo. Situace tu byla a zůstává klidná, ale vztahovala se na nás opatření vlády a podmínky nouzového stavu stejně jako v nejvíce postižených oblastech. Tedy úplný zákaz vycházení. Jedna osoba mohla jet nakoupit potraviny nebo léky. Žádné vycházky.

Brzy otvíráme!

Dnes je 1. května, ode dneška jsou tu otevřené pláže. V El Puertu i v celé provincii Cádiz.

Nouzový stav končí ve Španělsku 9. května a život obyvatel budou opět více řídit jednotlivé autonomie a místní samosprávy. V našem případě Andaluzie a Cádiz.

Podmínky pro rozvolnění jsou u nás na jihu splněny. Od 11. května se otevírají prodejny, restaurace i hotely a penziony. Samozřejmě za dodržování dalších opatření. Ta boužel doléhají hlavně na hotely. Nemohou zatím otevřít společné prostory – bazény, tělocvičny, zahrady apod.

Naopak pro turistické apartmány, což je náš případ, žádná výrazná omezení nebudou. Toto individuální ubytování je ze své podstaty velmi vhodné pro zajištění sociálních rozestupů. Očekáváme výborou letní sezónu. Už máme první nové rezervace ubytování na květen pro apartmány našich klientů z ČR!

Bude povoleno cestování v rámci provincií, kde to situace umožní. Sever – Madrid, Barcelona, Valencie aj. zatím podmínky nesplňují.

ANDALUCÍA SÍ 👍! Andaluzie je nejjižnější pevninská autonomní oblast. Má nejvíc obyvatel z celého Španělska, 8,5 milionu. Rozlohou je větší než ČR a je to druhá největší španělská autonomní oblast.

Turisté z velkých měst na severu Andaluzie – Sevilla, Cordoba, Granada jsou k nám na jih tradičně zvyklí v létě jezdit, tvoří tu každoročně většinu letních turistů. Případný výpadek zahraničních návštěvníků nám v tomto mimořádném roce doplní místní. Ti naopak omezí své zahraniční dovolené.

Situace například na Kanárských ostrovech je v tomto ohledu opačná. Pohyb v rámci provincie tam turistickému sektoru nepomůže. Tam jsou zcela závislí na zahraniční klientele, místní turisté tam v podstatě neexistují.

Restaurace u nás musí omezit obsazenost uvnitř a venku na zahrádkách mít rozestupy mezi stoly alespň 1,5 metru. Města vycházejí podnikatelům vstříc a umožní jim zdarma obsadit větší plochu chodníku, aby mohli použít původní počet stolů venku.

Na plážích se také musí udržovat rozestupy alespoň 3 metry. Doporučeno je všude i používání roušek, většina lidí doporučení dodržuje. Letní sezóna tedy rozhodně bude, i když s dílčími omezeními.

Uvažujete o investici?

Ceny nemovitostí tu zatím výrazně neklesají, také díky výše uvedenému. Zdejší ceny nemovitostí nejsou ale zatím vysoké, jsou srovnatelné s cenami v ČR mimo Prahu.

Realitní trh tady ale 2 měsíce de facto stál. Jakmile se opět otevře, 11.5., už jen technicky bude na trhu více prodávajících. Těch kteří neodloží prodej kvůli situaci – stěhování, rozvody, dědictví. Očekávám tak více zajímavých příležitostí než tomu bývá v jiných letech.

Napište mi, zavolejte. Najděte si svůj bezpečný kout na jihu Španělska, u moře, který vám bude vydělávat když tu nebudete. Určitě bychom našli něco zajímavého. Také jsme natěšeni zpátky do práce 😀

Oldřich Karas

Letošní karneval v El Puerto de Santa María

byl ve znamení moře a mořského života. Byly ale vidět masky a převleky ze všech koutů světa i fantazie.

Na karneval se mnozí těší celý rok. Koná se koncem února a je to jediná fiesta, kde se každý může obléknout do nejšílenějších modelů a celé dny se tak procházet po městě.

Ano, karneval trvá zhruba týden. Od středy, čtvrtka už potkáváme po městě skupinky v barevných kostýmech mnozí už od rána v povznesené náladě. Kromě běžných pohádkových postav potkáte ve městě chlapíka převlečeného za bagr nebo třeba dvě unavená rogala na parkovišti.

Místní andalúzské karnevaly jsou vyhlášené. Do města přijíždějí turisté ze Španělska i cizinci. Ve městě probíhají denně různé akce,  představení, degustace, koncerty. Děti mají prázdniny, rodiče si berou dovolenou a všichni se jdou ven bavit.

V apartmánech, které spravujeme pro investory jsme měli pochopitelně plno. Místní fiesty jsou turistický ruch velkou výhodou, dokáží pomoci i v slabší zimní sezóně. Prodá se každá postel, zejména v centru. A plno jsme měli i týden předtím, kdy byl karneval v Cádizu. Ten je mnohem slavnější a turisté zaplní všechny pokoje i v El Puertu. Do Cádizu je to 30 minut lodí a přes karneval jezdí každých 15 minut.

Vrchol karnevalu je v neděli. V odpoledne začíná defilé, průvod městem. Jsou vidět připravené jedoucí kulisy na různá témata, ale přidat se může kdokoliv. V masce i bez. Kdo se chce ukázat, má jedinečnou šanci. A mnozí si to viditelně užívají. Můj favorit je medůza asi v 1:06 druhého videa 😂.

Projít celý průvod je slušný výkon. Procesí projde a protančí všemi ulicemi historického i nového centra. Trvá to více než 4 hodiny! Na mnohých je ke konci už patrná únava, ale nedávají to moc znát. Všichni jsou to dobrovolníci, klobouk dolů.

Děti mají prázdniny ještě v pondělí, aby nemusely  v neděli brzo spát. Je přece karneval!

A karnevalem začíná opravdové jaro i s letními dny. Pláž se stane častější náplní volného času tady na jihu, mírná zima dala definitivní sbohem. A zimu tu nemáme rádi.

Viva Andalucía!

Před tím a potom – najdi 5 rozdílů

Krátkodobý turistický pronájem je komplexní byznys. Obsahuje realitní investování, online marketing, komunikaci v cizích jazycích, profesionální fotografii i design s nohama na zemi. A jako obvykle, ďábel se skrývá v detailu.

Zatímco realitní aspekt tohoto podnikání ovládají 3 klasická pravidla: 1.: místo, 2.: místo, 3.: místo, budu se dnes věnovat designu.

A protože cílem podnikání je zisk a návratnost, jedná se vždy o design s nohama na zemi, s omezeným rozpočtem.

Jak tedy postupujeme? Uvádím názorný příklad nedávné akvizice, kterou jsme provedli pro skupinu investorů z Česka. Jedná se historický dům v centru El Puerta de Santa María, který předcházející majitelé provozovali jako turistické apartmány. Výhodou zde bylo, že jsme nemuseli zásadním způsobem měnit dispozici.

Tady je pár aktuálních odkazů Apatrmánového domu po redesignu. Například na

Booking.com: Milagros Central Apartments

Airbnb: Milagros #2 Central Apartment, Milagros # 1 Central Apartment

Po akvizici jsme neporučili investorům ihned navázat a začít pronajímat apatrmány v původním stavu. Zdály se nám “poněkud” neveselé, studené, bez emocí. A emoce jsou velmi důležité. Navrhli jsme proto začít se změnou image apartmánů.

Jaký byl tedy postup?

Za prvé. Pryč s bílou. Malby, tapety.

Bílou jsme nechali nahradit krémovými teplými odstímy béžové, podobné písku na plážích.

Tapetování je relativně drahé, proto jsme použili jen pásy. Vybrali jsme místa tak, abychom rozbili a oživili velké plochy.

Volili jsme klasické květinové motivy, jedná se o historický dům. A také kaktusové prvky, kvůli navození pocitu tepla a zelené barvě.

V kuchyních hlavně na bílé obklady jsme použili tapety imitující staré dřevo, opět jen v pásech.

Za druhé. Osvětlení.

Někdy stačí vyměnit žárovku za jasnější v teplejším odstínu, jindy je třeba vyměnit celé světlo. Toto je velmi efektní a poměrně finančně nenáročné řešení.

A přidat lampičky, kde je třeba. Host nesmí mít pocit, že na něm šetříme.

A nabíjecí místa. Přidat prodlužovačky na zem k postelím a za sedačky, pokud chybí v místě zásuvka. Každý si pořád potřebuje něco dobít.

Za třetí. Dekorace, doplňky.

Je až neuvěřitelné, kolik je třeba obrazů.

Nenecháme ošálit pouhým okem a v průběhu práce si děláme fotky. Stěna, která se pocitově zdá plná na fotografii často vypadá ještě prázdně. A je třeba doplnit další obrazy. Fotka je to, co nám prodává.

Doplňujeme  věšáky na chodbu a do koupelen. Také poličky a dekorační předměty – vázy, květiny a různé objekty. Potřebujeme navodit atmosféru. Tady se snažíme být umírnění, co předmět, to chytač prachu. Nakonec to budeme muset nechat uklízet a kontrolovat.

Za čtvrté. Aranžmá, úklid, věci navíc.

Je třeba ještě dokoupit nějaké kusy nábytku, například nikdy není dost židlí. Ale s ohledem na volné místo, host bude mít většinou kufry.

Vše správně naaranžovat. Vystříkat proti hmyzu. Opravit dosedání dveří, zavírání na oknech, vrzání pantů a podobné drobnosti. A důkladně uklidit.

Přidat kafe, čaj, cukr, olivový olej a třeba bonbóny, aby host nemusel hned první den vše kupovat. Toto se nám vrátí ve vynikajícím hodnocení.

Nakonec to skoro nejdůležitější. Profesionální fotky.

Klient si objednává z fotografie. Těch, co se vrací na stejné místo třeba za rok je malé procento. Bez profesionální fotografie to dnes už nejde. Doby, kdy se to nacvakalo na mobil a hned dalo na web jsou dávno pryč.

Fotografie se musí potenciálnímu klientovi ihned líbit, máme méně než 20 sekund! Po této době buď klikne jinam nebo jsme ho zaujali a pokračuje.

Mám štěstí, že fotografie je mým dlouhodobým koníčkem. Můj archiv obsahuje desítky tisíc fotek. Mám také odpovídající vybavení i zručnost při práci ve Photoshopu.

Současně používám i poslední smartphone Samsung nejvyšší řady, přesto dávám nejčastěji přednost zrcadlovce. Nejraději mám plnoformátový Nikon se širokoúhlým objektivem. Pracuji v manuálním režimu, fotím do RAW a následně edituji v Lightroomu a Photoshopu.