Výnos krátkodobého pronájmu – modelový příklad

Nejčastěji pro naše klienty vyhledáváme byty v dispozici 2+1 až 4+1. Tedy s jednou až třemi ložnicemi, obývákem, koupelnou a ideálně i s balkónem nebo terasou.

Nejdůležitější ze všeho je lokalita. Byt může být sebekrásnější, ale pokud není v nejlepší lokalitě pro turistický pronájem, nebude nikdy fungovat na 100%.

Známe místní prostředí dokonale, známe požadavky turistů a máme dostatek vlastních dat.

Nedostupnější byty jsou v centru města a také je zde nejdelší sezóna k pronájmu. Na pláž je to z centra procházka 15 minut promenádou po nábřeží s palmami.

A centrum města je místo, kam chodí večer všichni, místní i turisté. Po celý rok. Na večeři, na skleničku,.. A často se odsud odchází velmi pozdě a často i těžkým krokem. Proto je dobré mít ubyvání nedaleko.

Dole jsou fotky z léta v centru, ale podobné je to po celý rok.

Pár kroků odsud ještě stále umíme najít byty v ceně kolem 1.500 EUR/m2, tedy kolem 37,000 Kč/m2 (!) v pořizovací ceně. Samozřejmě kromě místa záleží i na stavu bytu.

Nejčastěji se kupní cena pohybuje mezi 90.000 až 130.000 EUR, byt 2+1 nebo 3+1, 60 – 85 m2.

Nikdy nechceme byt v přízemí. Nekupujeme ani 3. a vyšší patro, pokud dům nemá výtah. Vyhledáváme lehce opotřebovaný byt, krerý nebude vyžadovat větší opravy a smlouváme nejlepší cenu. Byty po rekonstrukci, opravené se zpravidla pohybují nad 160.000 i kolem 200.000 EUR.

Nejraději vyčkáváme až se objeví a potom kupujeme byty od motivovaných prodávajících. To jsou rozvody, dědictví, stěhování. Naprostou většinu z našich 22 bytů jsme koupili takto.

Příklad reálného bytu, takto vypadá v provozu:          Airbnb       Booking.com

Máme dostatek vlastních dat k podrobné analýze. Provozujeme aktuálně 20 aparmánů a další již máme v procesu přípravy na uvedení do provozu.

Všechny naše apartmány jsou ve městě El Puerto de Santa María, na pobřeží Atlantiku, v jižní Andaluzii v provincii Cádiz.

Město El Puerto de Santa María má zhruba 100 tis. obyvatel, 16 km písečných pláží, fantastické klima po celý rok, skvělou gastronomii, příjemné lidi a nádhernou koloniální architekturu. Do Cádizu od nás jezdí loď každou půlhodinu, tak u nás vyhledávají ubytování i návštěvníci Cádizu. Zatím jsme levnější.

První apartmány jsme koupili v r. 2019. Data od r. 2021 již mají dobrou vypovídací hodnotu, tehdy již odeznívala omezující opatření spojená s pandemií Covid-19.

Vyhledáváme 3 nejlepší lokality pro apartmány našich klientů.

• V historickém centru města, cca 1 km od moře. V místě, kde je největší koncentrace restaurací a tapas barů a kde se večer co večer potká celé město
• v moderním centru blíže k moři, s vysokou koncentrací restaurací a obchodů v okolí. Je zde snadné parkovat na ulici, do historického centra je to cca 600 m, pár minut chůze
• přímo na pláži

Ročně již realizujeme tisíce rezervací a desetitisíce přenocování v přepočtu na osobu.

Níže uvedená data a čísla jsou realizovaná data skutečných apartmánů, přepočítaná do průměrných hodnot.

Jednotlivé apartmány se svou výkonností výrazně jeden od druhého neliší. Průměr vykazuje očekávatelné hodnoty.

Většinu turistů u nás tvoří Španělé, asi 87%. Zbylých 13% si dělí zejména Portugalsko, Francie, Anglie, Německo a Itálie.

Dva měsíce letních prázdnin, červernec a srpen tvoří zhruba 55% tržeb, 10 měsíců od září do června doplní zbytek, 45%.

Roční hrubý výnos apartmánu v dispozici 2+1 je zhruba 15.000 EUR a většího apartmánu 3+1 až 4+2 je 21.000 – 30.000 EUR. 

Pro naše klienty zajišťujeme komplexní správu apartmánu, od jeho vyhledání v prvopočátku až po podání kvartálních daňových přiznání z příjmů za pronájem.

Od hrubého příjmu odečteme náklady samotného bytu/apartmánu, režii spojenou s turistickým provozem a nakonec daně a jejich zpracování.

1/ režijní, téměř fixní náklady apartmánu:

• spotřeba médií – elektřina, internet (měsíčně)
• voda + odvoz odpadu (jednou za 2 měsíce)
• platba do společenství vlastníků (měsíčně)
• daň z nemovitosti (2x ročně)
• zabezpečovací zařízení (měsíčně)
• pojištění (ročně)

2/ provozní náklady turistických pronájmů:

• provize z inkasovaného pronájmu, 15% + 21% DPH
• úklid, praní + odvoz špinavého a dovoz čistého prádla
• drobné opravy
• spotřební materiál
• měsíční poplatek za licenci channel manageru
• roční licence aplikace pro přihlášování každého hosta na cizineckou policii

3/ finační náklady příjmu:

• 4x zpracování čtvrtletního daňového přiznání pro cizince
• 1x zpracování ročního daňového přiznání pro cizince
• daň z příjmu 19%

Suma všech nákladů tvoří zhruba 45% z příjmu, na konci zůstane tedy z hrubého výnosu kolem 55% příjmu po zdanění.

K tomu je třeba přičíst týdny, které majitel nebo jeho rodina tráví za rok ve svém apartmánu a ten se v tu dobu nepronajímá. Obvykle se jedná o 2-3 týdny v roce.

Shrnutí na závěr

• Menší apartmán u nás vydělá čistého přes 8.000 EUR za rok
• Větší apartmán vydělá 11.500 až 16.500 EUR čistého ročně
• Majitel sám navíc tráví v apartmánu 2-3 týdny ročně
• Reálné provozní zhodnocení je kolem 8% + pár týdnů zdarma pro majitele
• Roční nárůst tržní hodnoty aparmánu v námi vybraných lokalitách je kolem 10%. Kupujeme každý rok podobné apartmány v nejlepších lokalitách a vidíme skutečný růst cen
• Více než polovinu, kolem 55% příjmu tvoří červenec a srpen, září – červen doplní zbylých 45% příjmů
• Kumulovaný provozní výnos + nárůst hodnoty tvoří v naší lokalitě kolem 18% ročně

Oldřich Karas

El Puerto de Santa María, 16. 10. 2022