Naše služby

Poskytujeme zcela kompletní a vyčerpávající služby spojené s nákupem vaší nemovitosti ve Španělsku.

Působíme v celé oblasti Costa de la Luz, jižní pobřeží Atlantiku od hranic s Portugalskem po město Tarifa.

Celý proces nákupu nemovitosti ve Španělsku je velmi komplexní a nezvykle administrativně i procesně náročný. Zařídíme pro vás úplně všechno, od zajištění samotné možnosti vašeho nákupu jako cizince ve Španělsku, přes bankovní účet, registraci na finančním úřadu pro daně spojené s nemovitostí až po prověření vytipované nemovitosti, kupní smlouvu a zápis na španělském katastru na vaše jméno.

Toto jsou jednotlivé kroky spojené s nákupem nemovitosti, které pro vás zařídíme:

• Vyřízení NIE u nás na místě ve Španělsku. NIE, registrační číslo pro cizince je nezbytné mj. pro vlastnictví nemovitostí ve Španělsku. Osobně s vámi vyřídím vydání NIE pro vás na místním úřadě.
• Pomoc se získáním dokumentů potřebných pro jednání ve Španělsku. Předáme vám seznam vašich dokumentů, které je třeba přivézt přeložené z češtiny do španělštiny  spolu s kontaktem na překladatelskou agenturu v ČR, se kterou spolupracujeme.  Přeložené dokumenty musí odpovídat věcně i formálně místním zákonům, celý proces máme mnohokrát odzkoušený.
• Registraci na finančním úřadu. Je nezbytné registrovat se na místním FÚ pro platbu daně z převodu u starší nemovitosti nebo DPH u novostavby a také pro platbu daní z nemovitosti. Zaregistrujeme vás.
• Založení bankovního účtu. Otevření španělského bankovního účtu není jednoduchá záležitost a přitom je to nezbytná podmínka pro vlastnictví nemovitosti cizincem. Spolupracujeme s bankami, které nám pro vás otevřou účet. Všude vás doprovodím, přetlumočím potřebné a celý proces s vámi osobně vyřídím.
• Cenové poradenství k nemovitosti. Posouzení ceny vytipované nemovitosti z hlediska její výhodnosti ve vztahu k charakteru nemovitosti a lokalitě. Naším cílem je, abyste koupili levněji, výhodněji, než je běžná hladina trhu.
• Právní posouzení nemovitosti. Před osobní prohlídkou prověříme právní stav nemovitosti. Vyžádáme si detailní podklady, výpis z katastru, potvrzení o vyrovnání všech závazků, posoudíme, zda na nemovitosti neváznou cizí práva, dluhy, zda není zatížena nájemní smlouvou apod.
• Osobní prohlídku nemovitosti. Vytipovanou nemovitost osobně navštívíme. Zde si nechá realitní kancelář podepsat protokol o návštěvě, aby zamezila případnému obejití, vynechání kanceláře z prodeje. Na místě posoudíme konkrétní lokalitu i okolí. Ve Španělsku prodávající zpravidla neuzavírá exkluzivní smlouvu s jedinou realitní kanceláří. RK se tedy snaží utajit detailní adresu nemovitosti, aby jí prodej nevzala konkurence,  a udává se jen oblast v okruhu cca 300 m.
• Posoudíme technický stav nemovitosti i stav celé budovy v případě bytu. Posoudíme elektrické rozvody, odpady, rozvody vody, těsnost oken a střechy, technický stav stěn, podlah a stropu, stav koupelny a kuchyně apod. Posoudíme, zda funguje společenství vlastníků a zda společné prostory jsou řádně udržované.
• Zajištění certifikátu ITE (za poplatek), v případě zájmu. Jedná se o oficiální posouzení stavu nemovitosti certifikovaným technikem. Podle našich zkušeností ale tento certifikát není zpravidla nutný, dokázali jsme vždy stav spolehlivě posoudit sami.
• Vyjednání slevy před nákupem a koupi za cenu nižší než obvyklou. Zpravidla se snažíme dosáhnout ještě dodatečné slevy ve výši 5-10%, abychom pro vás zajistili cenu, která je výhodnější než cena obvyklá. Vím, jak argumentovat, v realitách mám zkušenosti od r. 1998.
• Rezervační smlouva. Pokud neshledáme překážky a po konzultaci s vámi je obchod potvrzen, nechám vystavit rezervační smlouvu. Rezervační poplatek je zhruba ve výši 5-10% z ceny a při podpisu smlouvy se odečte z kupní ceny. Pokud by došlo k porušení rezervační smlouvy ze strany prodávajícího, vrátí vám rezervační poplatek v DVOJNÁSOBNÉ VÝŠI.
• Smlouva s realitní kanceláří. Pokud je nemovitost prodávána prostřednictvím RK, realitní kancelář s vámi uzavře smlouvu o zprostředkování. Provize RK činí obvykle 2,5 – 3% z ceny nemovitosti, plus DPH 21%. Smlouvu zkontroluji a pokud je v pořádku, doporučím vám ji k podpisu.
• Podpis kupní smlouvy. Kupní smlouva se vždy provádí před notářem, formou notářského zápisu. Zajistím termín u prověřeného notáře a pošlu předem potřebné doklady pro přípravu kupní smlouvy. Notář znovu překontroluje všechny údaje na základě aktuálních dokumentů k nemovitosti. Zkontroluje také, zda je nemovitost prostá všech závazků. Po podpisu kupní smlouvy zaplatíte zbytek kupní ceny nemovitosti předáním bankovního šeku (zařídím pro vás v bance) a prodávající vám předá klíče. Od této chvíle můžete s nemovitostí libovolně nakládat.
• Tlumočnické služby. Notář uzavírá smlouvu v úředním jazyce, castellano, tedy španělština. Pokud některá strana jazyk neovládá, je nutné aby si zajistila účast překladatele. K podpisu kupní smlouvy vás doprovodím, vše vám přeložím a budu uveden ve smlouvě jako překladatel z castellano do češtiny/slovenštiny.
• Plná moc. Pokud jste časově zaneprázdněni nebo nechcete několikrát cestovat do Španělska kvůli formalitám, jsem schopen pro vás vše zařídit na základě plné moci. V tomto případě stačí jedna cca dvoudenní osobní návštěva ve Španělsku pro otevření bankovního účtu, vystavení NIE a notářské plné moci pro mě sloužící pro nákup nemovitosti pro vás vaším jménem. Vše ostatní jsem potom schopen vyřídit za vás. Zhruba 2/3 všech nemovitostí tady ve Španělsku (viz Naše Apartmány v provozu) jsem pro jejich majitele zakoupil na základě plné moci.
• Kontrola dokumentů. Všechny dokumenty k nemovitosti, jako i rezervační a kupní smlouvu vám osobně zkontroluji, přeložím do češtiny/slovenštiny. Vím, jak mají dokumenty vypadat a které dokumenty mám požadovat. Doporučím případné změny nebo úpravy před podpisem a vše vykomunikuji s protistranou ve španělštině.
• Administraci zápisu do katastru (nezahrnuje poplatky). Zajistíme zápis nemovitosti v katastru nemovitostí ve Španělsku. Celý proces trvá zpravidla 2-4 měsíce, jedná se již jen o formalitu, právní akt vlastnictví vzniká okamžitě po podpisu kupní smlouvy ve formě notářského zápisu.
• Administraci zaplacení daně z převodu (ITP) 7% u nemovistosti z druhé ruky, nebo IVA, DPH 10 % u novostavby. Platí kupující. Bez zaplacení ITP nebo IVA nelze podat žádost o zápis do katastru.
• Administraci převodu odběru vody, elektřiny, plynu. Zařídíme pro vás převod všech médií, aby se zabránilo případným mimořádným poplatkům při odpojení prodávajícím a znovuzapojením kupujícím. Platí se inkasem ze španělského účtu.
• Administraci převodu platby do společenství vlastníků. Platí se inkasem ze španělského účtu.
• Zajištění bezpečnostního zařízení. Důrazně doporučuji vybavit vaši nemovitost zabezpečovacím zařízením, aby se předešlo případnému obsazení vaší nemovitosti ve vaší nepřítomnosti. Víme, jak na to a najdeme vám ekonomické a funkční řešení.
• Pojištění nemovitosti. V případě zájmu vám vyberu vhodné pojištění u vhodné pojišťovny a vaši nemovitost nechám pojistit. Ceny jsou obdobné jako v ČR, ale rozsah služeb je širší. Víme, jak využít vaši pojistku na maximum.
• Daň z nemovitosti. Připravíme vám podklady pro platbu daně z nemovitosti, IBI, a poradíme, kdy a jak daň platit. IBI se platí 2x ročně, online, nelze platit převodem. Platí se pouze španělskou platební kartou, která musí být na jméno majitele nemovitosti. Vše vám připravíme. Druhá možnost je platba hotově, ve správných termínech a pouze u vybraných bank a navíc u speciálního automatu. Tuto možnost nedoporučujeme.
• Daňové poradenství. Vím, v jakých případech je třeba platit daň z příjmu ve Španělsku. Poradím vám s co nejvýhodnějším daňovým nastavením. Pokud budete chtít, pomohu vám najít účetní firmu v místě. Poradím vám také, jak fungují španělské daně ve vztahu v vašemu daňovému přiznání v ČR. Vím, co je případně třeba doložit vašemu domácímu FÚ.
• Poprodejní servis. Pokud bude třeba, poradím vám i po uzavření celého procesu nákupu, jsem online dostupný na WhatsApp.

Za celý komplex výše uvedených služeb účtujeme sazbu 5% z ceny nemovitosti podle španělských zákonů. První polovina sazby je splatná při podpisu rezervační smlouvy, druhá polovina je splatná po podpisu kupní smlouvy u notáře.

Pokud jsou osobní prohlídky nemovitostí před nákupem mimo oblast mého bydliště El Puerto de Santa María, (střed Costa de la Luz) domluvíme zálohu na pokrytí výdajů spojených s prohlídkou. Tato záloha se v případě nákupu nemovitosti odečte od celkové výše sazby za naše služby.

SSlouží  současnosti spravujeme a turisticky pronajímáme nemovitosti POUZE v lokalitě El Puerto de Santa María, na pobřeží Atlantiku.

Ve Španělsku jsem registrován jako samostatný realitní makléř, podnikatel. S touto registrací provozuji spolu se svým týmem správu a turistický pronájem několika desítek nemovitostí.

Moje registrační údaje: Oldřich Karas, NIE: Y6816622B, El Puerto de Santa María, Cádiz, ES

Naše služby spojené s krátkodobým turistickým pronájmem jsou zcela komplexní, zahrnují všechny procesy ještě před nákupem nemovitosti, přes redesign a vybavení apartmánu po jeho zakoupení až po zajištění a správu daní z příjmů ve Španělsku. 

Jedná se zejména o:

• Přednákupní výběr a posouzení nemovitosti. Před samotným nákupem vyhledáváme nemovitosti, které jsou vhodné pro turistický pronájem. Musí splňovat mnoho důležitých kriterií. Mezi nejdůležitější patří konkrétní lokalita, dále podlaží (nikdy 3. a více patro bez výtahu, přízemí zřídka), velikost a dispozice, odpovídající parametry pro vydání turistické licence, orientace, celkový stav, stav budovy, hlavního vchodu a úroveň údržby společných prostor, možnost parkování, vybavenost nejbližšího okolí (vnitroblok nebrat), dopravní dostupnost, vzdálenost nádraží, pláže, apod.
• Redesign a remodelace nemovitosti. Na fotkách prodávajícího je nemovitost zpravidla s nábytkem a vybavená, zatímco se obvykle nemovitost předává bez nábytku a volných spotřebičů. Většinou nemovitost necháme vymalovat, vyměníme vypínače, zásuvky, světla. Opravíme kuchyň, dovybavíme koupelnu/y. Pokud je třeba vyměníme vodovodní baterie, natřeme zárubně, dveře, zábradlí na balkóně. Opravíme předokenní žaluzie a zavírání oken a dveří.
• Vybavení nábytkem. Nakupujeme prověřený nábytek od vyzkoušených dodavatelů. Chováme se ekonomicky, víme, kde koupit, nakupujeme za nejlepší poměr cena/kvalita. Známe typy nábytku, které jsou vhodné pro turistický provoz. Rozumíme, co je třeba, nekupujeme zbytečně navíc.
• Vybavení velkými elektrospotřebiči. Pro turistickou licenci je nutná klimatizace, alespoň jedna jednotka pro apartmán. Pokud chybí, tady začínáme. Dále lednice, TV + montáž na zeď, příp. pračka a myčka nádobí. Kupujeme většinou v prověřených velkoskladech za nejlepší ceny na trhu.
• Malé elektrospotřebiče. Nepovinné ale důležité pro turistický pronájem. Mikrovlnná trouba, varná konvice, toustovač, žehlička + žehlicí prkno, fén. Kupujeme ekonomicky ve vybrané prodejně pro případnou pozdější rychlou reklamaci výměnou vadného kusu.
• Obrazy, dekorace, květiny. Toto jsou často opomíjené položky, na kterých se obvykle šetří. Jsou velmi důležité pro prezentaci, pro fotky apartmánu na inzertních portálech jako Booking.com a AirBnb. Celkový dojem z fotek ovlivňuje úspěšnost rezervací a celého provozu. Naše apartmány jsou vždy vkusně dekorované.
• Záclony, závěsy. Opět položka, která se často zanedbává. Důležitý prvek, který přidá barvy místnostem a náladu fotografiím. Ve finále zvedne tržby. Nezanedbáváme tento detail, používáme různé barvy pro jednotlivé ložnice v zájmu odlišení a lepší orientaci klienta ve fotografiích apartmánu.
• Turistická licence. Zařídíme registraci vaší nemovitosti pro turistický pronájem. Zajistíme vám číslo VFT, Vivienda con Fines Turísticas, nezbytné pro publikaci vaší nemovitosti na turistických portálech.
• Pojištění nemovitosti pro provoz turistického apartmánu. Umíme zařídit levněji, než je pojistka bytu pro bydlení.
• Profesionální fotografie. Jsem zkušený fotograf, fotografie je mou dlouholetou vášní. Mám profesionální vybavení. Fotím na plnoformátovou digitální zrcadlovku se širokoúhlým interierovým objektivem. Manželka Petra mi při focení sama aranžuje každý pokoj. Snímky v RAW, v digitálním negativu upravuji důkladně ve Photoshopu. Cílem je, aby snímky vypadaly o něco lépe, než je skutečnost, lépe než umí vnímat lidské oko. Vím, jak udělat líbivé fotografie. Popisné fotografie exteriéru doplňuji navíc přidanou grafikou pro větší srozumitelnost.
• Vytvoření profesionálního popisu ubytování. Dbám na důkladný a detailní popis nemovitosti i okolí. Vím, co je pro naše hosty důležité a umím to zdůraznit. Dělám i důkladné popisy ke každé jedné fotografii na Airbnb a také fotografie opatřuji všemi dostupnými hashtagy na Booking.com.
• Umístění inzerce ubytování na nejlepší platformy s největším dosahem. Booking.com a Airbnb jsou zdaleka nejsilnější portály, pro prezentaci turistických apartmánů ve Španělsku. Sleduji neustále vývoj v našem odvětví a v případě potřeby jsem připraven rozšířit dosah našich apartmánů ve správě i na další portály.
• Síla velkého účtu na inzertních portálech. V současnosti provozujeme více než dvě desítky apartmánů. Váš apartmán na našem účtu se rychleji a snadněji dostane do prvních pozic v nabídkách Booking.com a Airbnb, díky symbióze a podpoře již existujících a fungujících aparmánů na stejném účtu.
• Check-in hostů. Zajistíme check-in hostů, předání, resp. vyzvednutí klíčů. V případě problémů jsme k dispozici online na telefonu. V případě potřeby vyšleme ihned našeho zaměstnance na místo k vyřešení situace, 24 hodin denně, 7 dní v týdnu.
• Check-out hostů. Zajistíme check-out hostů, odevzdání klíčů.
• Instrukce ubytovaným. Vytvořím detailní set instrukcí ve španělštině a angličtině, které náš server posílá průběžně hostům. Dozvědí se, jak se mají v bytě chovat, co je zakázané a co je naopak třeba udělat. Připomenu jim také nejdřívější čas příchodu i nejzazší čas odchodu. Vytvořím, vytisknu, zalaminuju a umístím do apartmánu nejdůležitější  instrukce tak, aby je hosté měli stále na očích.
• Komunikace s hosty. Moje telefonní číslo je k dispozici hostům jako kontaktní telefon rezervace. Volají mi španělsky nebo anglicky pro upřesnění detailů, pro modifikaci rezervace, ptají se třeba na parkoviště nebo doporučenou restauraci. Případně volají jen pro potvrzení rezervace. Kdykoliv přes den nebo v noci.
• Registraci hostů na cizinecké policii. Ze zákona je povinnost registrovat všechny hosty starší 16 let na cizinecké policii. Používáme aplikaci pro mobilní telefon. Hosté si ji stáhnou do svého telefonu a QR kód v apartmánu je navede na stránky, kde si vyfotí své doklady. Údaje se potom automaticky odešlou na cizineckou policii, kde jsem před tím apartmán i aplikaci zaregistroval.
• Úklid a kontrola apartmánu. Ihned po odchodu hostů v 11:00 se zahájí úklid. Spolu s úklidem se provede kontrola apartmánu. TV a klimatizace + ovladače, lednice a další spotřebiče, světla, splachovače WC, sprcha apod. Doplní se spotřební materiál – šampon, sprchový gel, toaletní papír… Pokud se vyskytne potřeba drobné opravy, náš instalatér čeká na pokyn a je připraven problémy na místě vyřešit.
• Prádlo + svoz a rozvoz. Souběžně s úklidem probíhá ve stejný čas nejdříve svoz špinavého prádla ze všech apartmánů a za několik hodin opět rozvoz čistého prádla. Prádlo se pere centrálně, tento proces není spojen s úklidem.
• Kontrola úklidu a doplnění spotřebního materiálu do servisní skříně. Moje žena Petra u každého apartmánu nastaví a standard úklidu a provede fotodokumentaci jak má vypadat aparmán před předáním hostům. Následně provádí namátkové kontroly pro udržení vysokého standardu našich služeb. Průběžně se doplňuje spotřební materiál z našeho centrálního skladu do zamčených servisních skříní v apartmánech pro denní potřeby servisního týmu..
• Zabezpečení apartmánu. Slouží pro zajištění apartmánů před neoprávněným užíváním, tzv. okupa. Při nezajištění apartmánu může toto představovat skutečný problém. Víme jak na to, máme funkční řešení, které je navíc za čtvrtinu obvyklé ceny. Všechny naše apartmány máme zabezpečeny 24/7/365.
• Internet. Vybereme vám prověřeného a nejlevnějšího dodavatele internetového připojení a zařídíme instalaci ve vašem apartmánu.
• Organizaci oprav v případě potřeby. Zajistíme větší opravy, pokud je třeba. Vyblokujeme vhodný termín pro provedení a zkoordinujeme řemeslníky. Naštěstí potřeba větších oprav je spíš výjimečná.
• Organizace účetnictví a daňového přiznání. Zajistíme, zpracujeme a předáme podklady vybrané účetní firmě, která pro vás vypracuje kvartální i roční daňová přiznání z příjmů z pronájmu. Daň z krátkodobého pronájmu se zákona musí platit ve Španělsku.
• Channel manager. Pro centrální řízení, online přehled pro majitele nemovitosti a reporting pronájmů používáme profesionální software, tzv. Channel manager. Umožňuje nám řídit desítky apartmánů tak, aby se tyto vzájemně nekanibalizovaly. Využíváme pokrokové metody řízení cen za ubytování, minimální počty nocí apod., abychom optimalizovali příjmy. Majitel nemovitosti má vždy svůj vlastní účet, kde vidí svůj/svoje apartmán/y včetně cen, detailu rezervací, obsazenosti, výnosů. Součástí balíčku je i detailní reporting a rozbor příjmů a nákladů.

Naše odměna za služby spojené s pronájmem turistických apartmánů činí 15% + DPH 21%. Odměnu fakturujeme z čistého příjmu na účet, tedy již po odečtení provize Booking.com nebo Airbnb.

Ostatní platby spojené s provozem apartmánu platí majitel přímo nebo našim prostřednictvím. Jedná se o vodné a stočné, podvoz odpadu, spotřebu elektřiny, úklid, prádlo, internet, zabezpečení, licence, pojištění, daň z nemovitosti, zpracování daňového přiznání… Podrobnosti najdete v sekci Příjmy z pronájmu a Modelový příklad.