Léto je u nás na jihu dlouhé, trvá prakticky až do konce října. Jsme nejvíce na jihu Španělska, na pobřeží Atlantiku, 2 km přes záliv vidíme na věže katedrály v Cádizu, hlavního města provincie. Naše město El Puerto de Santa María má 16 km krásných a rozmanitých  písečných pláží. Denní teploty jsou v říjnu příjemně nad dvacet, noční lehce pod. Moře má u nás pořád kolem 22 stupňů. Atlantik drží teplotu lépe než Středozemní moře, to už má v říjnu jen 19 stupňů. Opalovat se dá v říjnu i přes pravé poledne a pláže jsou skoro prázdné. Lidé vysedávají na zahrádkách barů a kaváren a čas plyne pomaleji než v přeplněném létě. Je to roční období, které máme nejraději. Také majitelé apartmánů, které spravujeme sem v této době často přijedou prodloužit si léto a dobít baterky.

Podzim, který charakterem počasí trvá zhruba 2 měsíce – listopad a prosinec, je výborný čas na cestování, na poznávání blízkého i vzdáleného okolí. Jenom samotná Andaluzie je větší než Česko, je to nádherná země s rozmanitou přírodou, architekturou a kulturou. Mezi naše oblíbená místa s dojezdem do jedné hodiny patří třeba Vejer de la Frontera, Medina Sidonia, Arcos de la Frontera, Zahara de la Sierra, Ronda, Setenil de las Bodegas, El Bosque. Do Portugalska to máme 2 a půl hodiny. Stále máme na seznamu spoustu lokalit, které jsme ještě nenavštívili a k tomu místa, kam se chceme vrátit. U nás na jihu až na výjimky vysoko v horách nejsou potřeba zimní gumy, přezouvání pneu mi vážně nechybí ;-).

A taky sportování venku je na podzim příjemnější než v parném létě. Oblečení se nemusí řešit, stačí krátký rukáv a kraťasy. Přes den je kolem dvaceti, v noci zhruba 16 stupňů. Běhání na pláži nebo projížďky na kole mezi lagunami s plameňáky patří k mým oblíbeným. Podzim je u nás krásný, s příjemnými teplotami, jen občas zaprší.

Máme ve správě už 25 apartmánů s plnou kapacitou 160 lůžek, tedy zhruba jako 3 průměrné evropské hotely. Přes léto, kdy nemáme ani postel volnou jsme v jednom kole. Hosté se střídají každý den, zajišťujeme úklid, praní, rozvoz, opravy, doplňování materiálu a další servis. Většina hostů jsou stále Španělé a tedy zvyklí neustále telefonovat a ptát se. I když máme ubytovací systém automatizovaný, v létě míváme denně stovky telefonických hovorů a dotazů v chatu. Léto také tvoří největší část příjmů, zhruba 2/3 obratu připadají na červenec a srpen.

Každým rokem přibývá také zahraničních turistů. Letiště Sevilla vzdálené 100 km po dálnici už má přímé letecké spojení s Prahou a stále přidává i další evropské i zámořské destinace. Nejbližší letiště Jerez de la Frontera, 15 km od nás je z ČR dostupné zatím jen s přestupem, ale i tak je stále častěji využívané českými klienty. Přímo v našem stotisícovém městě El Puerto de Santa María se právě staví několik čtyř a pětihvězdičkových hotelů, svou pobočku tu brzy otevře i největší světový hotelový řetězec Marriott. Právě přítomnost řetězce Marriott bývá označována za indikátor výborné příležitosti na realitním trhu z důvodu špičkové interní analýzy před akvizicí Marriott v nové lokalitě.

Náročné klienty uspokojí naše tříhvězdičková michelinská restaurace Aponiente a příští rok tu otevře svou restauraci i další michelinský šéfkuchař. Nespočet dalších restaurací od lokálních domácích po mezinárodní uspokojí nejrozmanitější klientelu. Město se rozvíjí rychlým tempem, nové významné investice přibývají každý měsíc.

V létě nezbývá moc času na rozšiřování služeb, vylepšování systému nebo nové akvizice. Také realitní trh je přes léto nezajímavý, prodávající neprodávají ale pronajímají a kupující jsou na pláži :-). Většina běžných neturistických služeb má dokonce v létě upravenou, omezenou otevírací dobu.

Podzim je naopak příhodná doba k vylepšení služeb a k dalšímu rozvoji, na trhu se objevují zajímavé příležitosti. Pracuji na posílení a rozšíření našich rezervačních procesů v několika směrech. Nedávno jsme realizovali další akvizici pro našeho stávajícího klienta, jedná se o krásný byt přímo v historickém centru a docházkové vzdálenosti na pláž. Pracujeme na jeho redesignu, vybavení a připravenosti na provoz jako turistický apartmán.

Podzim je vhodná doba k investicím do místních realit, vysoká sezóna je za námi a ceny jsou příznivé. Známe dokonale místní trh a pořád umíme vyhledat byt, budoucí apartmán za ceny 1.500 – 1.800 EUR, 36.500 – 44.000 Kč za metr čvereční. Umím vyřídit i hypotéku v místní bance. Ta se cizincům poskytuje do výše 60% kupní ceny nemovitosti. Samozřejmostí je vyřízení celého procesu a všech dalších potřebných formalit a licencí. Vše v přímo, bez prostředníka, v češtině. Pokud by vás něco zajímalo, ozvěte se a rád vám odpovím všechny dotazy.

Oldřich Karas

+34 640 366 876 (i WhatsApp)

+420 603 473 109

Nejjižnější místo kontinentálního Španělska. Evropy také. Atlantik. Slunce. Palmy. Písek. Je toho tolik, co se mi vybaví když se řekne Costa de la Luz.

Ano, tohle místo je jiné. Nepodobá se španělskému pobřeží na východě u Středozemního moře. Ani pobřeží Atlantiku na severu. Jižní pobřeží je takové ryzí, původní. Uvolněné a sebevědomé. Nikam se nežene a ví, že má co nabídnout. Na nic si nehraje, nemá to zapotřebí.

Díky vzdálenosti od severnějších částí Evropy sem mezinárodní turistický ruch začal přicházet mnohem déle. V době, kdy se na pobřeží Středozemního moře bourala původní španělská zástavba a na její místo se natlačily nekonečné betonové pásy hotelů a apartmánů, na jih k Atlantiku jezdili na dovolenou stále Španělé. V 70. a 80. letech se konečně prosadila ochrana historických center měst a u nás na jihu to nestihli zbourat. Proto to tu máme daleko hezčí a původní.

Zachovala se místní historická architektura, kterou můžete vidět také jinde na světě. Namátkou mě napadá stará Havana na Kubě, čtvrť Intramuros v Manile na Filipínách, Santo Domingo v Dominikáně, Caracas, Bogota, Quito, Mexico City… Tady všude jsem obdivoval španělskou architekturu předtím, než jsem poprvé přijel do El Puerto de Santa María, na jihu v provincii Cádiz. Ano, právě od nás z jihu vypluly slavné lodě a ukončily středověk objevením Ameriky. Ano, pořád vás tu obklopují budovy, které tu dobu pamatují.

Máme tu lokální specifická vína. U nás na jihu se nepije jenom bílé a červené. Máme tu místní světově proslulé typy vín, které nikde jinde na světě nenajdete. Fino, Oloroso, Amontillado, Pedro Jiménez, Palo Cortado, Manzanilla… Nepodobají se klasickým vínům, mají svou jinou typickou chuť a vůni. U nás ve městech jsou běžně vinařství přímo v centru nebo poblíž, kde se dají ochutnat tato vína přímo ze sudu. A každý místní bar a restaurace je nabízejí samozřejmě také. Mimochodem, ta socha, silueta býka, kterou je proslulé Španělsko pochází přímo od nás z jihu, z El Puerto de Santa María. Patří rodině Osborne, vinařům, kteří přišli z Anglie a usadili se u nás už v r. 1772 a vyrábí zde svá slavná vína označená touto siluetou býka.

Pláže tu máme nejhezčí z celého Španělska. Většinou jsou z jemného písku a jsou opravdu velké. Myslím kilometry dlouhé. A prázdné. Oceán střídá příliv a odliv dvakrát denně a při odlivu jsou pláže široké klidně i stovky metrů. Není problém najít si kus pláže jenom pro sebe a to ani v největší sezóně. Žádné kameny, ježci, řvoucí děti. Jenom slunce, moře a pohoda.

Oceán je majestátní. Žije tu daleko více ryb a mořských živočichů než v moři. Kousek od pláže lze ulovit padesátikilové tuňáky. Rybáři dovezou denně rozmanitý úlovek. Místní restaurace vaří z čerstvých místních ryb a plodů moře.

V nejjižnižnější části kontinentálního Španělska i celé Evropy, u města Tarifa se sbíhá Evropa s Afrikou. Oba kontinenty tvoří trychtýř, kterým pravidelně proudí vítr. V Evropě není lepší místo pro vodní sporty než právě zde. Písečné pláže tu mají desítky kilometrů. A také je v této oblasti možné pozorovat velryby a delfíny.

Běhat chodím nejraději na pláž. Jiní se tu procházejí nebo jezdí na koních. Jsou zde vhodné podmínky pro surfing, windsurfing, kitesurfing, sportovní rybolov, potápění, paddleboard, kajak. A to nejlepší, Slunce u nás zapadá do oceánu přímo před vámi. To na východním pobřeží neuvidíte. Každý večer můžete pozorovat jinou a neskutečnou hru barev a sledovat, jak se nakonec Slunce během pár minut potopí.

Místní, kteří bydlí a pracují u nás na jihu ještě nejsou zkažení z davů turistů. Nejste tu prvoplánově chodící peněženka. Restaurace převážně nabízí místní speciality jižní Andaluzie. Není to jako na pobřeží Středozemního moře, kde je těžké najít pravý tapas bar. Zahraniční turisté zde nejsou v převaze, v restauracích tu vaří pro sebe, pro místní. A jsou rádi, když přijdete, nehrají to na vás. Těžko se to vysvětluje, ale vidím a cítím ten rozdíl při mých cestách po Španělsku.

A je toho více, proč mám tak rád právě jižní Andaluzii, Costa de la Luz. Ale nechci vás nudit.

Chtěl jsem vám dát tip, kam se dá báječně uniknout z davu. Letos začne fungovat přímé letecké spojení Praha – Sevilla, tak bude z ČR k nám na jih zase o kousek blíže. Ceny nemovitostí jsou u nás daleko nižší než v ČR a stabilně rostou každým rokem, půlrokem. Narůstá počet turistů ze zahraničí i počet cizinců, kteří tu investují. Tak kdybyste někdy uvažovali koupit si na Costa de la Luz něco pro sebe, ozvěte se, nezávazně. Umím poradit i vyřídit komplet vše, co potřebujete. Navíc umím i hypotéku ve Španělsku. Nepospíchám. Najdete mě tady na jihu, až budete chtít.

Oldřich Karas

+34 640 366 876 (i WhatsApp)

+420 603 473 109

… a to tak, že 20x

Po delší době píšu co je u nás na jihu nového. Letos na konci zimy nám přibylo dalších sedm nově pořízených apartmánů pro naše klienty. Na pláži i v centru, velké i malé, nové i starší… Všichni samozřejmě chtěli na hlavní letní sezónu už být v provozu. Bylo to hrozně náročné – během nějakých 20 týdnů zařídit vše potřebné pro 7 bytů, od administrace vlastní koupě, přes remodelaci + upgrade bytů na apartmány, jejich vybavení, zařízení, až po upload na Booking.com a Airbnb a spuštění ostrého provozu. Vše osobně hlídáme a zařizujeme, byli jsme skutečně úplně zahlceni.

Ale podařilo se. S 20 apartmány v provozu jsme už příjemná rodinná firma, ročně generujeme tisíce rezervací a desítky tisíc přespání našich hostů. A také již stovky tisíc EUR zisku pro naše klienty.

My v létě na dovolenou neodjíždíme, chceme být v dosahu pokud by bylo třeba. Máme stovky hostů každý den bez možnosti náhradního ubytování v případě problému. Navíc většina hostů jsou Španělé, takže skoro všichni mi denně volají 🙂

Takto vypadaly naše rezervace letos v srpnu, bílých míst zůstalo jen málo:

V září ještě doznívá obsazenost hlavní sezóny, ale od října do půlky února se pronajímají převážně jen víkendy nebo samotné soboty. V této době jsou nejlepší podmínky k nákupu. Do hlavní sezóny je celkem daleko a tak jsou ceny k nákupu nejpříznivější.

Silnější sezónu od poloviny února nastartují karnevaly v Cádizu a u nás v El Puertu. Na jaře se všude konají různé slavnosti, fiesty, poutě a začínají se objevovat i zahraniční turisté.

Silné velikonoce už sezónu pomalu překlopí k létu. Touto dobou už také míváme zhruba polovinu prázdninových termínů rezervovaných.

Momentálně připravujeme k provozu další dva apartmány. Ceny nemovitostí u nás na jihu setrvale rostou, i když inflace je tu poloviční než v ČR a sazby hypoték jsou třetinové, kolem 2,5%. Stále se tu dá pořídit metr čtvereční bytu za nějakých 1.500€, necelých 37.000 Kč. Přitom ceny v Malaze se v podobných lokalitách pohybují kolem 3.500 EUR/m2, tedy stále více než dvojnásobek.

Nebude to ale trvat věčně. Místní letiště v Jerezu de la Frontera 15 km od nás minulý týden oznámilo zdvojnásobení přepravní kapacity pro rok 2023. Z jednoho na 2 miliony pasažérů ročně.

Aerolinky Ryan Air jednají s Jerezem o zřízení centrály pro jižní Evropu a Afriku na zdejším letišti. U nás v El Puertu je patrný nebývalý příliv silných investorů ze Španělska i zahraničí. A to do všech sektorů, od turismu přes logistiku, služby, dopravu i průmysl.

El Puerto de Santa María má proč, má kam a bude růst. Zrychlený nárůst cen nemovitostí u nás na jihu je neodvratný. Asi se spolu s tím lehce posune charakter města, ale to už je na jiný článek.

 

Posílám pozdravy od nás z jihu.

Oldřich Karas,

El Puerto de Santa María 30.10.2022

… a bude to pecka!

Vyhledávat turistické apartmány u nás na jihu pro investory z Česka a Slovenska jsme začali v r. 2019.  Dnes, po třech letech máme v provozu 20 apartmánů v El Puerto de Santa María a další dva jsou právě v procesu před spuštěním. Je to pěkný rodinný podnik a spokojení investoři s pasivním příjmem. Přijedou každý rok aspoň na pár týdnů do svého dobít baterky.

Za tři roky nás ve Španělsku navštívily desítky investorů, se stovkami zájemců jsem za tu dobu hovořil telefonicky nebo komunikoval přes email a WhatsApp.

Převážná část zájemců o nemovitost u nás na jihu by dala přednost lokalitě v blízkosti letiště Malaga, kam létají denně přímé spoje z Prahy. Ideálně blízko pláže. Ideálně jednání v češtině, vyřízení všech formalit před i po koupi, hypotéka ve Španělsku…

A já to celé roky poslouchám. Až najednou do sebe vše zapadne.

Znám spolehlivého španělského developera, navíc je to developer v “přiměřené” velikosti. Kupovali jsme od něho již některé projekty ve fázi stavby a vše jsme vždy dotáhli do kolaudace a to v předpokládaných termínech. Znám jeho dřívější projetky a osobně jsem navštívil jeho probíhající stavby. Staví v jižní Andaluzii krásné bytové, apartmánové domy o nízkých desítkách jednotek.

Moji přátelé z ČR, kteří již u nás investovali do několika nemovitostí jsou pro změnu bytoví developeři v České republice. Tak jsme se domluvili na společném projektu .

Zadání pro lokalitu pozemku bylo Malaga a blízké okolí, v blízkosti moře a pláže a za přijatelnou cenu. Poslední podmínka je ta nejsložitější. Malaga a okolí dnes zažívá obrovský boom a ceny tu letí nahoru obrovským tempem.

Po tolika zbytečných jednáních a ztracených měsících, po tolika slepých uličkách se nakonec začíná rýsovat NÁŠ PROJEKT. Máme hotovou rezervaci na pozemek v Malaze, v oblasti Torremolinos asi 10 km od centra Malagy. Pozemek je 300m od moře a pláže a je dokonce ve stejné ulici, kde nedávno otevřela svou španělskou pobočku česká RK Remax. V okolí jsou obchody, bary, restaurace, supermarket. Pozemek je lehce svažitý a nabízí se tedy využití pro stavbu apartmánů s velkou terasou. Parcela má plochu 2.000 m2, bude zde stát asi 28 bytů s terasou a garáží a společný bazén se zahradou.

Momentálně připravujeme architektonický návrh a všechna potřebná povolení. Během 3-4 týdnů již budu mít k dispozici potřebné vizualizace, plány podlaží, výměry prostor. 

Známé parametry projektu jsou následující:

• 28 apartmánů s vlastní terasou a garáží
• dispozice 2+1 a 3+1
• společný komunitní bazén a zahrada
• parcela 2000 m2
• 300 m od pláže Playa del Bajondillo
• oblast Torremolinos, cca 10 km od centra Malagy
• 15 minut autem na letiště Malaga
• ceny od 220.000 EUR (cca 3.500 – 3.800 EUR/m2)
• cena za 1 m2 bytu zhruba poloviční než je dnes v Praze
• dokončení před létem 2024
• možnost vyřízení hypotéky ve Španělsku
• jednání a smlouvy v češtině i španělštině
• vyřízení předkupních formalit ve Španělsku – číslo NIE
• vyřízení formalit po koupi nemovitosti – mj. zapsání na katastr nemovitostí, převod vody, elektřiny, příp. zavedení internetu, pojištění…
• kancelář v ČR i ve Španělsku
• tlumočnické služby při podpisu kupní smlouvy u notáře
• hotline ve Španělsku na české číslo v češtině
• prvotřídní materiály a prvotřídní provedení a kvalita bytu
• lokalita plná obchodů, služeb, restaurací, kaváren a tapas barů

Jedná se o projekt, který splňuje požadavky stovek zájemců.

Skloubíme naše zkušenosti, nasazení a osobní přístup.

Přinášíme projekt ve Španělsku na míru pro české a slovenské investory, který nemá svou komplexností obdoby. 

Pokud vás zajímá více podrobností, nebo si jen chcete ověřit, že se nejedná o žert, volejte, pošlete email nebo zprávu na WhatsApp.

oldrich.karas@hotmail.com

+420 603 473 109

+34 640 366 876

Zůstaňte na příjmu, brzy sem přidám další podrobnosti.

S pozdranvem,

Oldřich Karas

Sezóna v době koronaviru 🙃

 

Je polovina října a léto bude pomalu končit. Ještě stále je přes den kolem 27 stupňů, k tomu vždy modré nebe a zlatavé pláže. Pořád jíme venku a sedíme ve stínu. Ale turisté už jezdí většinou jen na víkendy. Měsíc už je škola a dovolené skončily. 

Hlavní sezóna je za námi a můžeme se pustit do hodnocení. A překvapivě to nepadlo vůbec špatně! Ve finále naši klienti uvidí nějakých 5% – 7% provozního zisku za rok i v době koronakrize! A pokud počítáme zpátky v korunách, tak klidně o dalších 10% víc na kurzu Kč k euru. 

Obsazenost přes červenec, srpen byla nad očekávání, kolem 65% a za dvojnásobné ceny proti mimosezóně. Ani červen a září nebyly špatné měsíce.

Jasně, v hlavní sezóně bývá normálně obsazenost 95%. Jaro už v budoucnu nikdo nevypne a zahraniční turisté se opět vrátí. Takže se máme na co těšit. Výsledky v normálních letech budou klidně dvojnásobné.

Teď v říjnu máme plně obsazené víkendy, na 100%. Přes týden je to slabší, ale to je celkem v rámci normálu. Listopad bude trochu slabší a prosinec naopak silnější. To tu jsou krásné vánoční víkendy na které jezdí do El Puerta spousta turistů.

Roční čistý příjem bude letos zhruba 4,000 – 7,000 EUR na jeden byt/apartmán, což vzhledem k okolnostem považuji za velmi slušný výsledek.

Hodnota investice také roste. V letošním roce, září 2019 / září 2020 poklesly ceny nemovitostí jen v Madridu a Barceloně, naopak u nás na jihu máme meziroční nárůst kolem 7%.

Právě teď, po letní sezóně je nejlepší doba pro nákup nemovitosti. Od října do února se dobré nabídky se objevují častěji než v jiných obdobích.

Investiční byt ve výborné lokalitě se dá stále pořídit od cca 1.300 EUR/m2. Jedná se zpravidla o 3+1 nebo 4+1 o rozloze od 65 m2 za ceny 85,000 – 100,000 EUR. V centru, cca 1 kilometr od pláže, s bary, restauracemi a obchody v okolí bytu.

Na realitním trhu je patrné, že ceny, za které jsme nakupovali ještě vloni se už letos neobjevují. A příští rok to nebude jiné. Byt je možné financovat i hypotékou až do 60% ceny.

Pokud vás investice do realit v jižní Andaluzii zajímá, ozvěte se. Něco vymyslíme a navíc se o všechno postaráme.

Oldřich Karas