Hypotéka ve Španělsku

Získání hypotéky ve Španělsku má svoje pravidla. Španělé rozlišují několik typů bydlení, podle kterých se mění i podmínky financování hypotékou i délka schvalování bankou.

Základní členění hypoték ve Španělsku 

1/ Vivienda habitual, tedy byt, dům k trvalému bydlení.

Nejjednodušší přístup k hypotéce, má téměř až nárokový charakter. Týká se Španělů a cizinců s trvalým pobytem ve Španělsku pro pořízení vlastního rodinného bydlení.

• Financuje se až 80% kupní ceny nemovitosti
• Doba splatnosti 30, možno prodloužit až na 40 let
• Do 75 let věku žadatele, nebo staršího ze žadatelů pokud žádají dva
• Zvýšená ochrana státu v případě dočasné nemožnosti splácet apod.
• Fixní, variabilní i smíšené úroky
• Vhodná pro cizince, kteří se chtějí ve Španělsku natrvalo usadit

2/ Segunda vivienda. Typicky letní byt, obdoba české chaty nebo chalupy.

• Financuje se 60% kupní ceny nemovitosti.
• Lze žádat až 80% pokud jsou odpovídající příjmy, ale v případě cizinců banka 80% nejspíš neschválí.
• Doba splatnosti 30 let, nebo do 65 let věku (cizinci), 75 let Španělé a cizinci s trvalým pobytem
• Menší ochrana i dohled státu
• vhodná pro cizince, kteří svoji první nebo druhou nemovitost ve Španělsku

3/ Inversión. Investiční nemovitost, majitel ji zřídka používá nebo vůbec nepoužívá pro vlastní potřebu

• Financuje se 60% kupní ceny nemovitosti
• Doba splatnosti 30 let, nebo do 65 let věku (cizinci), 75 let Španělé a cizinci s trvalým pobytem
• Nejmenší ochrana státu, podobný přístup jako např. k s.r.o.
• Rychlejší vyřízení bankou než v bodech 1/ a 2/
• Vhodná pro cizince
• Pokud vlastní již několik nemovitostí ve Španělsku tak je to v podstatě jediná možnost

Cizinci z České Republiky mají ve Španělsku výhodu členství ČR v Evropské unii. Je to jediná výhoda a je třeba toto členství při jednání v bance hned připomenout. Sami Španělé nejčastěji netuší, kam Českou republiku zařadit.

Nevýhodou je, že ČR není členem eurozóny a pro banku tak vzniká práce a riziko navíc. Česká koruna je zde neznámá a nepoužívaná měna, vzniká potřeba přepočtu daňových přiznání, kurzové riziko a jiné aspekty, na které v tomto pojednání není prostor.

Další nevýhodou pro získání hypotéky je poloha ČR vzhledem k Ukrajině. Na hranice země zasažené probíhající válkou je to z České republiky blíž než od nás z jihu do Madridu. Riskaři banky při schvalování hypotéky zahrnou ČR do oblasti se zvýšeným geopolitickým rizikem.

Se znalostí místních podmínek a zkušeností s vyřizováním hypoték považuji za velmi obtížné až nemožné vyřídit hypotéku pro nového, bance neznámého klienta z České republiky.

Jak z toho ven?  Pomůže vám někdo, koho banka zná. Kdo má slušnou bankovní historii, zajímavý obrat na účtech, roky fungující byznys model a ideálně i fungují již uzavřené a v pořádku splácené hypotéky v referenčním portfoliu.  Ano, banka se v tomto případě odkáže na historii již známého klienta a vás k němu přiřadí, pokud ve financování obchodu banka rozezná již fungující model.

Mám ve zdejší bance svoje účty a také desítky účtů mých klientů. Bankovní historii zde mám od r. 2018, slušný obrat na účtech, platíme řádně daně ze všech účtů. Také mám za sebou již několik uzavřených hypoték pro klienty z ČR.

Ano, umím pro vás vyřídit hypotéku, pokud se domluvíme na spolupráci.

Pokud se bance nejevíte jako cizí, neznámá osoba, podmínky pro získání hypotéky jsou pro cizince splnitelné.

1/ Potřebujete přeložené daňové přiznání do Španělštiny.

Banka bude chtít vaše poslední uzavřené roční daňové přiznání, potvrzené od FÚ.  Tedy např. v březnu 2023, kdy píšu tyto stránky, se prokazujete daňovým přiznáním z r. 2021, pokud tedy nemáte již předstihu hotové DP2022.

Poradíme, kde nechat v ČR přeložit tak, aby ho banka uznala. Spolupracujeme s překladatelskou agenturou.

2/ Dostatečné deklarované příjmy.

Vaše měsíční splátka hypotéky nesmí tvořit více, než je 30%, 33% vašich čistých příjmů na měsíc.

Tedy příklad:

Nemovitost za 165.000€ (odpovídá zhruba 3.960.000 Kč, uvažuji dále 24,00 Kč/1 EUR)

Hypotéka 60% = 99.000€ (2.376.000 Kč), vlastní zdroje 66.000€ (1.584.000  Kč) + daně a poplatky

Měsíční splátka, 30 let, variabilní sazba 3,50% = 503€ (12.072 Kč)

Požadovaný příjem: 503€ tvoří 30%, tedy nejméně příjem 1.677€ (40.248 Kč) měsíčně. Ročně je to x 12 =  20,124€ čistého. Odpovídá zhruba 480.000 Kč čistého po zdanění.

Tady bývá často zádrhel se zájemci o hypotéku z Česka. Velmi často mívají svá daňová přiznání příliš optimalizovaná.

3/ Sazby hypoték, fixní vs. variabilní

Doporučuji žádat variabilní sazbu. Pro banku tím vzniká o problém méně, nemusí jistit výši své úrokové sazby proti další neznámé proměnné. Kurzové a geopolitické riziko nelze u žadatelů z ČR obejít.

4/ Úroky

Zapomeňme na fixní a vycházejme z variabilní sazby, která je nejsnáze a možná i jediná dosažitelná pro investory z ČR.

Variabilní sazba je vázaná na Euribor, 3 měsíce plus marže banky 0,85% (0,80 – 0,90%).

Dnes, 21.3.2023 bychom tedy dostali variabilní sazbu hypotéky sazbu 2,89% + 0,85% = 3,74%

5/ Schvalovací proces

Banka si převezme předepsanou dokumentaci žadatele i předepsanou dokumentaci ke kupované nemovitosti. Obojí znám, pomůžu vyřídit.

Schvalovací proces pro cizince probíhá ve dvou rovinách.

1/ První je schválení na pobočce. Po předání dokumentace se tato nejprve věcně zkontroluje, případně se žádá doplnění. Pokud je dokumentace v pořádku, potom vás jako cizince řeší vedoucí pobočky nebo vedoucí hypoteční sekce, podle velikosti pobočky. Nikdy ale řadový pracovník. Tento proces v sobě téměř jistě nese i neveřejné hodnocení vašeho dojmu pro centrálu. Velký důraz je kladen mj. na zamezení praní špinavých peněz, banka si může vyžádat další potvrzení vašich příjmů, např. referenci vačí banky v ČR.

2/ Schválení centrálou. Žádost na pobočce je někdy schválena během hodiny, někdy to trvá pár dnů, nebo se dokládají další doklady k nemovitosti nebo osobě žadatele. Po schválení na pobočce se žádost cizince vždy postupuje na centrálu. Tady se čeká na odpověď zhruba 2-3 týdny. Pokud tedy není období svátků, jako třeba srpen nebo vánoce.

Mezitím banka pošle pracovníka oceňovací firmy zkontrolovat nemovitost, platí žadatel, zhruba 300-500€ se strhne z účtu.

Jakmile je žádost schválena, banka pošle smlouvu přímo k určenému notáři. U notáře vás čeka v den podpisu kupní smlouvy pracovník banky k podpisu hypotéky. Notář potom při podpisu kupní smlouvy tuto hypotéku automaticky včlení do notářského zápisu o koupi nemovitosti.

Pokud splňujete výše uvedené podmínky a rádi byste financovali svoji nemovitost na Costa de la Luz hypotékou, obraťte se s důvěrou na mě.

Jsem připraven celý proces v doprovodu s vámi vyřídit. Proces mohu řešit i sám v případě vaší nepřítomnosti na základě plné moci.

• Vykomunikuji a předám potřebné doklady mezi prodávajícím nemovitosti, vámi a bankou.
• Vyžádám si stanovisko banky, centrály, jakmile bude k dispozici.
• Vyjednám náhradní podmínky s centrálou banky, pokud k původním podmínkám žádosti bude mít centrála výhrady.

Již jsem vyřídil několik hypoték pro občany ČR, vím jak zařídit hypotéku ve Španělsku i pro vás.

Zavolejte, stále mám i český mobil. Pošlete mi zprávu nejlépe přes WhatsApp (+34 640 366 876), případně email.

S pozdravem,

Oldřich Karas