Koupě nemovitosti – postup

Výhodná investice

Stále více Čechů využívá příležitosti stát se vlastníkem nemovitosti na krásném španělském pobřeží. Investice do této koupě v současné době patří k nejzajímavějším ze způsobů, jak kladně a dlouhodobě zhodnotit své finanční prostředky. Španělsko je pro tento typ investic ideální zemí. Ve španělskué Andaluzii lze pořídit nemovitost prakticky za nejpříznivější cenu v celé západní, střední a jižní Evropě.

Ochrana kupujícího ve Španělsku je ještě silnější než v ČR. Španělský katastr, upravený královským výnosem z r. 1997, patří mezi nejbezpečnější na světě. Ceny zboží, služeb nebo inkasa jsou v Andaluzii  nižší nebo srovnatelné s ČR.

Proces nákupu nemovitosti ve Španělsku má proti ČR některé odlišnosti, pojďme se spolu krok za krokem podívat jak proces probíhá.

Kdo může nakupovat?

Nemovitost ve Španělsku může koupit v zásadě kdokoliv. Kromě občanů Španělska také:

• občané zemí EU (výhodnější podmínky)
• občané mimo země EU
• právnické osoby ze Španělska. Víme jak založit společnost ve Španělsku, známe i daňově výhodný typ společnosti pro obchodníky s realitami
• zahraniční právnické osoby

NIE. Tak to opravdu začíná

NIE, Número de Identificación de Extranjero, Identifikační číslo pro cizince potřebuje každý cizinec ve Španělsku pro nákup nemovitosti.

Nejčastěji nakupují soukromí investoři, dál budu psát o postupu pro fyzické osoby – cizince. Pokud máte zájem o koupi na právnickou osobu, postup se mírně liší. Podrobnosti vysvětlím individuálně.

Každý cizinec ve Španělsku kupující nemovitost potřebuje NIE. Bez přidělení tohoto čísla nelze ve Španělsku koupit nemovitost, otevřít bankovní účet apod. Pro naše klienty zařídíme vystavení NIE sami u nás na místě.

NIE vám také vystaví Velvyslanectví Španělska v Praze.  Po vyplnění a odeslání dotazníku ve španělštině je třeba si emailem domluvit schůzku na velvyslanectví a pro NIE se osobně dostavit. Cena za NIE na velvyslanectví je celkem 484,- Kč. Tady je link přímo pro NIE.

Koupě nemovitosti – postup

Detaily procesu, jak probíhá výběr konkrétní nemovitosti pro vás, osobní prohlídky vytipovaných nemovitostí, smlouvání o nejlepší cenu před tím, než dojde k samotnému výběru proberu v jiné kapitole.

1/ Výběr nemovitosti.

Po vytipování nemovitosti z inzerátu domluvíme s prodávajícím (RK nebo přímo majitel) osobní prohlídku. Při prohlídce s technikem prověříme technický stav nemovitosti i stav budovy ve které se nachází. Podle zkušeností nedoporučíme ke koupi nemovitosti, kde nefunguje dobře údržba ze strany společenství vlastníků.

Pokud není třeba jednat okamžitě z důvodu výhodné ceny, výrazně nižší než je obvyklé, snažíme se při osobním jednání dosáhnout slevy. Víme, jak argumentovat, máme bohaté zkušenosti. Ke každé koupi přistupujeme tak, jako bychom kupovali pro sebe. Tímto způsobem vždy koupíme nemovitost výhodněji, než je běžná cena trhu a to i včetně naší provize.

Prověříme právní stav nemovitosti. Prostudujeme sami i s naším právníkem dokumenty k nemovitosti. Zajistíme, aby nemovitost byla bez jakýchkoliv dluhů, nedoplatků nebo jiných závazků. Zajistíme také, aby na nemovitosti nebyla uzavřena nájemní smlouva.

2/ Záloha na vybranou nemovitost u RK.

Pro rezervaci nemovitosti se složí záloha v RK. Bývá ve výši 5% kupní ceny, ale může být po dohodě i nižší. To ale nemusí být výhodné. Sepíše se rezervační smlouva v RK a prodávající převezme zálohu, pokud byla v hotovosti.

Pokud si kupující koupi rozmyslí, záloha propadá prodávajícímu (nikoli RK). Pokud si prodej rozmyslí prodávající, vrací kupujícímu DVOJNÁSOBEK rezervační zálohy.

3/ Kupní smlouva – notář. 

Po sepsání rezervační smlouvy se sjedná podpis kupní smlouvy před notářem, formou notářského zápisu. Kupní smlouva je ve španělštině, pokud nemluvítě španělsky, notář vám bez překladatele smlouvu nepotvrdí. Na kupních smlouvách našich klientů figuruji jako překladatel, je to součástí našich služeb.

Notář si nechá vystavit aktuální výpis z katastru a znovu prověří z aktuálního výpisu, zda je nemovitost skutečně volná všech závazků i v době podpisu kupní smlouvy. U notáře se podepíše kupní smlouva, doplatek kupní ceny se hradí bankovním šekem a po podpisu se předají klíče. Od této chvíle lze s nemovitostí disponovat.

3/ Zaplacení.

Až po podpisu kupní smlouvy u notáře dochází ke všem platbám.

Doplatek kupní ceny se hradí na místě u notáře předáním bankovního šeku. Dále odměna RK bankovním převodem, notářské poplatky a poplatky za zápis do katastru.

Právní jistota je tedy v porovnání s ČR daleko vyšší. Za každou kupní smlouvu ručí notář. Vše je opačně, kupující má nejdříve jistotu notářem ověřené kupní smlouvy a platí až potom (kromě rezervační zálohy). Žádné provize RK předem nebo dokonce celá platba předem do zástavy realitní kanceláře.

Daně a poplatky spojené s koupí nemovitosti

Všechny daně a poplatky tvoří zhruba 17% z ceny nemovitosti.

Kupující platí daň z převodu nebo DPH, provizi RK, poplatky za vklad do katastru a necelou polovinu notářských poplatků a provizi za naše komplexní služby.

1a/ Daň z převodu nemovitosti (pokud se nejedná o novostavbu) je v Andaluzii 7%.

1b/ Pokud kupujete novostavbu, daň z převodu se neplatí. Platí se ale IVA (DPH) ve výši 10%.

2/ Provize RK bývá 3-4%. Často je minimum 3.000 EUR. K tomu 21% IVA (DPH).

3/ poplatky za smlouvu u notáře formou notářského zápisu a dále poplatky za vklad do katastru tvoří spolu zhruba 1-1,5% ceny nemovitosti

4/ naše služby za komplexní proces koupě, předprodejní servis, osobní prohlídky nemovitostí před koupí, založeního bankovního účtu, NIE, právní, technické a cenové posouzení, tlumočnické služby, daňové a jiné poradenství účtujeme ve výši 5% ceny nemovitosti.

A je to!

Máme nemovitost. Kolik stojí provoz?

Náklady na provoz tvoří:

• daň z nemovitosti – ta je v podobné výši jako v ČR
• vodné, stočné – zpravidla nižší než v ČR, platí se měsíčně zpětně podle skutečné spotřeby
• elektřina – platí se měsíčně zpětně podle skutečné spotřeby. Účet je zhruba stejný jako v ČR. Kombinace jističů a spotřebovaných kW. Nízký tarif, 50% vysokého, je v zimním čase od 22:00 do 12:00.  V letním čase od 23:00 do 13:00. Vysoký tarif, dvojnásobek nízkého je 12:00 (13:00 léto) do 22:00 (23:00 léto)
• poplatky společenství – opět podobné jako v ČR, pro údržbu společných částí domu, bazénu apod., pokud je nemovistost součástí společenství. U bytu/apartmánu 4+1 od cca 30 EUR měsíčně
• pojistka. Podobná výše jako v ČR

A to je všechno. Celým procesem vás osobně provedeme, samozřejmě v češtině. Vše zařídíme, připravíme a zkontrolujeme. Pokud budete chtít, Vaši nemovitost pronajmeme a budeme se starat o provoz, Vám budeme posílat výnos z pronájmu. A když budete chtít přijet, dáte nám vědět a my Vám zablokujeme Váš termín. 

Zní to jako sen? My ho skutečně žijeme! Ve slunné Andaluzii.

Přijeďte, budete se chtít vracet. Do svého!